Закон № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» от 18 июля 2022 г приостанавливает возможность участникам рынка определять ставки аренды в иностранной валюте. Компаниям дается 2 месяца на приведение договоров в соответствие с законодательством, и с 23 сентября белорусский бизнес должен начать жить в новом правовом поле. Эта ситуация заставляет искать новые способы определения и индексации ставок аренды.
Возможные сценарии реагирования на новые условия работы обсудили 11 августа на круглом столе юристы REVERA law group и консультанты Коллиерз при поддержке компании «Сигмаполюс».
Закон как повод отказаться от невыгодного договора аренды
Руководитель инфраструктурных проектов REVERA law group Александр Антонов отметил, что Закон можно истолковать по-разному. При формальном прочтении, только арендодатели временно утратят право устанавливать валютные привязки - будут не вправе «заставлять» арендаторов в договорах аренды их фиксировать.
«Договор – это соглашение двух сторон и если арендатор согласен на «валютную привязку», то при таком прочтении Закона «валютные привязки», установленные по инициативе арендатора или в результате переговоров, по-прежнему будут допустимы», - отметил Александр Антонов.
Для подтверждения правомерности такого прочтения нормы Закона юрист порекомендовал дождаться официальных разъяснений. Если же они будут более широко толковать новую норму права, представитель REVERA предложил ряд альтернативных вариантов: индексация (например, на индекс потребительных цен), заключение регулярных дополнительных соглашений о пересмотре размера арендной платы.
При этом спикер отметил, что существует вероятность того, что достаточно большое количество игроков попытаются воспользоваться этой ситуацией, чтобы «соскочить» с невыгодного договора аренды. Самый простой способ в нынешней ситуации – это сослаться на невозможность договориться с арендодателем об условиях арендной платы. И формально, если в ответ на письменное уведомление арендатора арендодатель не предпримет никаких действий, то с 23 сентября 2022 г фактически прежнего договора существовать не будет. Потому что по белорусскому праву арендная плата – это существенное условие договора, поэтому если оно не обусловлено в договоре, значит договора нет. Александр Антонов порекомендовал в этой ситуации своевременно реагировать на письма от арендаторов и при получении такового до 23 сентября 2022 г направить в ответ письменное предложение о пересмотре условий договора.
Вместо евро – индекс потребительских цен?
Управляющий директор независимой консалтинговой компании Коллиерз Денис Четвериков отметил, что нововведение носит скорее позитивный эффект только для арендаторов, причем, этот эффект краткосрочный, на 2-3 года.
При этом сейчас на рынке наблюдается 3 основных стратегии анализа текущей ситуации:
- финансовая (перевод договоров в рубли, индексация);
- юридико-казуистическая (трактовка «ничего не поменялось», привязка к корзине валют или динамике евро);
- организационная (заключение краткосрочных договоров, постепенное и индивидуальное изменение условий договора и т.п.).
Эксперт перечислил различные инструменты привязки ставки аренды, встречающиеся в настоящий момент или обсуждаемые участниками рынка: изменение цен на золото, привязка к валютной корзине, ставке рефинансирования и проч. Среди всех инструментов одним из наиболее близких к изменению курса евро за последние 10 лет по отношению к рублю является изменение индекса потребительских цен.
К чему привязать ставку аренды офисов?
Генеральный директор консалтинговой компании Коллиерз в Санкт-Петербурге Андрей Косарев поделился российским опытом установления ставок в национальной валюте. Так, количество договоров аренды с валютной привязкой в России на сегодня меньше 8%. Для актуализации размера арендной платы, как правило, используют или механизм индексации на размер инфляции или ежегодное фиксированное повышение на заранее установленный процент.
Один из крупнейших минских девелоперов, собственник группы компаний «Сигмаполюс» Виталий Синицкий отметил, что подавляющее число объектов на рынке построено с привлечением валютных кредитов, в валюте же были рассчитаны и бизнес-планы. Если для торговой недвижимости есть понятная и применяемая альтернатива валютной привязке – процент от оборота, то для офисной недвижимости таких альтернатив особо нет.
Ввиду возможной перспективы ухудшения финансового состояния девелоперов некоторые банки, финансирующие их проекты в сфере коммерческой недвижимости, заняли выжидательную позицию и стараются воздерживаться от применения карательных санкций к клиентам, они готовы рассматривать корректировки бизнес-планов. При этом большие риски для отдельных банков несет не законодательное нововведение, а заметно возросший уровень вакантности объектов недвижимости. В пределах своих возможностей они готовы идти на помощь девелоперам, в том числе путем рефинансирования кредитов.