На рынке офисной недвижимости в Минске наблюдается избыток площадей, а ритейлу не хватает качественной недвижимости. Об этом говорится в обзоре рынка коммерческой недвижимости, подготовленном компанией «Коллиерс».
Эксперты «Коллиерс» отмечают, что покупательская активность в 2022 г была достаточно высокой: сделок с коммерческими объектами общей площадью более 5 тыс кв м было совершено в 1,6 раз больше, чем в 2021 г, и количественный показатель вышел на уровень 2019 г и 2020 г. В денежном выражении общий объем крупных сделок в 2022 г превысил сумму аналогичных показателей 2020 г и 2021гг.
В целом, в 2022 г было заключено 374 сделки с объектами коммерческой недвижимости размером более 500 кв м каждый на общую сумму более 207 млн долл. Средняя сумма сделки превышает 0,5 млн долл, а средняя цена за 1 кв м составляет 173 долл (с учетом дешевых производственных объектов).
Каждый четвертый офисный метр свободен
В сегменте офисной недвижимости Минска объем площадей всех классов по итогам 2022 г составил 1,050 млн кв м, за прошлый год на рынок вышло 37,959 тыс кв м новых площадей (в 6 раз больше показателя 2021 г), в стадии строительства находится еще 160 тыс кв м.
Вакантность составляет 19,5%, что в 4 раза больше показателя 2021 г. Отдельно в сегменте В вакантность превысила 28%, то есть свободным является один из четырех квадратных метров офисов этого класса. Причиной этому послужило в значительной мере сокращение численности IT-компаний и их сотрудников.
По итогам года в сегменте офисной недвижимости ставки аренды сложились на уровне 5-12 евро (15-36 бел руб) за 1 кв м.
В общем предложении основу составляют офисы класса B, площадь которых превышает 1 млн кв м. Офисы класса А на рынке отсутствуют.
В 2022 г на рынке офисной недвижимости было зарегистрировано 54 сделки на сумму 83 млн долл.
Рис.: топ-3 самых дорогих сделок с офисной недвижимостью, здесь и далее «Коллиерс»
Мало современных площадей для ритейла
В сегменте торговой недвижимости по итогам 2022 г начитывалось 1,452 млн кв м, в том числе 48,5 тыс кв м составило новое предложение. В стадии строительства находилось около 340 тыс кв м торговых площадей. Вакантность в данном сегменте к концу 2022 г составила около 9,6%, то есть свободным был один из десяти квадратных метров площадей. Низкая вакантность обусловлена отсутствием ввода новых объектов на протяжении 1,5 лет и существовавшим незначительным предложением площадей в объектах современного формата.
Ставки аренды в этом сегменте коммерческой недвижимости находились в диапазоне 12-25 евро за 1 кв м в месяц (36-75 бел руб).
Крупные сделки с торговой недвижимостью в 2022 г совершались между продуктовыми ритейлерами и в большинстве случаев без привлечения финансирования. Всего в данном сегменте было совершено 45 сделок на 53 млн долл.
Рис.: топ-3 самых дорогих сделок с торговой недвижимостью
Построенные ранее склады раскуплены
В сегменте производственно-складской и логистической недвижимости объем площадей по итогам 2022 г составил 1,513 млн кв м, включая новое предложение 108,837 тыс кв м. На стадии строительства находилось более 60 тыс кв м складских площадей. Вакантность в данном сегменте составила 4%, фактически все площади, которые вводились в большом объеме в 2021 г, до конца прошлого года были заполнены.
Средние ставки аренды в данном сегменте составляют 2,4-7,2 евро за 1 кв м без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей в месяц (7,2 – 21,6 бел руб).
В «Коллиерс» отмечают, что предложение качественной производственно-складской и логистической недвижимости все еще ниже потенциала Минского региона, в связи с чем многие компании прибегают к их самостоятельному строительству.
В данном сегменте в 2022 г было заключено 267 сделок купли-продажи на 58 млн долл.
Рис.: топ-3 самых дорогих сделок со складскими и логистическими объектами
Офисы будут дешеветь, спрос на склады начнет падать
В «Коллиерс» считают, что в 2023 г инвесторы, как и в 2022, будут проявлять интерес к ликвидным объектам в зависимости от предпочитаемой стратегии: либо минимальные риски (премиальная и всегда востребованная локация, высокое качество самого объекта), либо высокая доходность, компенсирующая риски.
Цены на офисную недвижимость в 2023 г еще будут снижаться вслед за падением ставок аренды.
Рынок торговой недвижимости в Минске находится в равновесной стадии, сделки совершаются в основном по справедливой цене. В данном сегменте следует обращать внимание на торговые центры с высокой вакантностью, которые нуждаются в реконцепции или серьезной маркетинговой поддержке.
Рынок складской недвижимости находится в фазе роста, по мере увеличения стока доходность инвестора будет снижаться. Однако 2023 г, вероятнее всего, все еще будет подходящим годом для инвестирования в складскую недвижимость.
Дайджест «Альфа-Бизнес» подготовлен в сотрудничестве с агентством ПраймПресс.
По вопросам, касающимся содержания, пожалуйста, обращайтесь в агентство: +375 (29) 184-06-73, info@primepress.by.
Материалы дайджеста носят исключительно информационный характер и не могут перепечатываться и (или) передаваться третьим лицам в коммерческих целях.
«Альфа-Банк» не несет какой-либо ответственности за негативные последствия принятия какого-либо решения или действия, предпринятые на основании информационных, рекламных и (или) аналитических материалов дайджеста. © 1999–2023 ЗАО «Альфа-Банк». Лицензия на осуществление банковской деятельности НБРБ № 22 от 07.06.2021. УНП 101541947