Отказ от развития и релокейт ИТ-компаний из Беларуси повлиял на вакантность в минских бизнес-центрах, но они не являются доминирующими среди уходящих арендаторов. Таким мнением с агентством ПраймПресс поделились представители группы компаний «Твоя столица».
В настоящее время уровень спроса на офисном рынке Минска низкий. Объем вакантных офисных площадей на начало апреля составлял 118 тыс кв м. По сравнению с показателем на начало апреля 2020 г он увеличился в 2,6 раза, или на 74 тыс кв м, по сравнению с апрелем 2019 г – в 3,7 раза, или на 87 тыс кв м. Если весной 2020 г свободные офисы можно было найти в 58 бизнес-центрах, то сейчас выбор предлагают уже 99 бизнес-центров.
Относительно общей офисной площади минских бизнес-центров, которая составляет 1,081 млн кв м, уровень вакантности равен около 11%.
Рынок офисной недвижимости буквально за несколько лет перешел из стадии дефицита площадей в 2019 г (вакантными были 40 тыс кв м) к стадии устойчивого профицита в 2021 г (118 тыс кв м).
Рис.: объем предлагаемых в аренду площадей в 2018-2021 гг, здесь и далее – «Твоя столица»
Продолжающийся рост профицита предложения обостряет конкуренцию между вакантными для аренды офисами и снижает ставки аренды.
Рис.: ставки аренды в зависимости от класса офисов в 2018-2021 гг
За последние 12 месяцев ставки предложения на столичном рынке аренды офисной недвижимости уже снизились в среднем на 20% или примерно на 4 евро за 1 кв м.
Рис.: средние ставки аренды офисной недвижимости в 2018-2021 гг
«Вместе со снижением среднего уровня ставок аренды, расширяется их верхний диапазон. В ряде случаев это обоснованно - за счет высокого качества отделки, состояния офиса или его маленькой площади. Но также встречаются и необоснованно завышенные ставки, основывающиеся исключительно на желании собственников», - прокомментировал ситуацию руководитель «Твоя столица Недвижимость для Бизнеса» Руслан Орлов.
Рис.: диапазоны арендных ставок классов А – С
Даже крупные ИТ-компании оптимизируют расходы на аренду
В информационном поле все чаще появляется информация о релокейте ИТ-компаний в ближайшее зарубежье. Именно компании этой сферы в последние годы формировали заметный спрос на рынке офисной недвижимости Минска. При этом статус резидента Парка высоких технологий позволял арендовать офисы не только в рамках ПВТ, но и в целом в Минске и в любом другом городе страны. Еще недавно в дефиците были достаточно большие площади 500-1000 кв м именно благодаря спросу компаний этого сегмента бизнеса.
Пришедший на смену дефициту профицит площадей сформировали не только и не столько ИТ-компании, отметил заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики Андрей Чернышев.
«Высвобождение площадей происходит в том числе по причинам пандемического характера, где компании были связаны с общепитом, торговлей, оказанием услуг. Есть примеры, когда ИТ-компании по-прежнему держат достаточно большое число сотрудников на удаленке, но сохраняют большие площади за счет того, что им собственники предоставляют определенную скидку. Собственники также понимают, что в текущей ситуации полностью расторгнуть договора аренды будет фатально – площади будут простаивать. Сделав скидку, они будут получать некий доход от аренды», - прокомментировал Чернышев.
Он предположил, что исход из офисов ИТ-компаний имел место среди небольших фирм, которые недостаточно закрепились на рынке, не «обросли» клиентами или оптимизировались по численности. Особенность этого бизнеса в том, что он может достаточно быстро масштабироваться, набирая новых сотрудников под конкретный проект.
Эксперт отметил, что ИТ-компании не занимают доминирующего положения среди компаний, отказавшихся от офисов.
«Видится, что ИТ-компании в настоящее время приостановили свое развитие. Мы знаем, как минимум, один бизнес-центр, который еще не введен в эксплуатацию – он строился под ИТ-компанию, которая сейчас отказалась от развития. Этот бизнес-центр находится в стадии незаконченного строительства с готовностью близкой к 100%, он, по сути, ждет своего арендатора. Он закладывался в то время, когда никто не предполагал текущего развития событий и ИТ-сектор был самым желанным арендатором», - рассказал представитель ГК «Твоя столица».
Не так давно стало известно о еще одном примере отказа от аренды целого бизнес-центра «Красавiк» ИТ-компанией EPAM, которая перевела своих сотрудников в офис в районе ПВТ.
Непредсказуемость в экономике сказывается на стоимости аренды
В настоящее время на рынке офисной недвижимости Минска сформировалось несколько устойчивых трендов, которые будут и далее усугублять ситуацию для собственников.
1) Значительный объем отложенного ввода новых бизнес-центров. Сейчас в Минске насчитывается еще около 10 объектов недвижимости (бизнес-центров и многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные площади), находящихся на разных стадиях строительной готовности, чья совокупная офисная площадь составляет примерно 150 тыс кв м. При этом, как минимум 37 тыс кв м из них с учетом строительной готовности могут выйти на рынок уже в текущем году, что еще больше обострит конкуренцию между арендодателями офисов.
2) Снижение активности (развития) бизнеса, и в частности, компаний IT-сектора. В последние несколько лет именно компании, работающие в сфере информационных технологий, являлись самым значимым потребителем офисных площадей. В настоящее время значительная часть сотрудников подобных компаний продолжает оставаться на удаленной работе, при этом новые сотрудники, зачастую, набираются именно в таком формате. В такой ситуации не редки случаи освобождения ими занимаемых до этого офисных площадей.
3) Непрогнозируемая экономическая и пандемическая ситуация в стране и мире. Начало роста вакантных площадей началось весной 2020 г. Осложнял ситуацию рост обменного курса, в результате чего стоимость аренды в белорусских рублях для абсолютного большинства арендаторов пропорционально увеличивалась. Сейчас у бизнеса появились дополнительные стресс-факторы, которые сдерживают его развитие и/или масштабирование.
«Основная тенденция текущего времени и перспективы ближайших месяцев в том, что чаша весов существенно опущена в сторону превалирующего над спросом предложения. Собственники просто не успевают за трендом снижения ставок, отчего только проигрывают на простое офисов. На вопрос наших клиентов о том, что будет дальше, мы отвечаем рекомендацией не ждать чуда, или что IT-отрасль снова активизируется – нужно жить «здесь» и «сейчас», подстраиваясь под существующие реалии рынка и текущие обстоятельства. А они таковы, что сегодня гораздо выгоднее удержать текущего арендатора, предоставив ему скидку, чем потом искать нового и терять на простое», - прокомментировал Орлов.
Девелоперы не спешат вводить в строй БЦ
Что касается возможного уменьшения ставок арендных платежей, то Чернышев привел пример 2014-2017 гг, когда они падали (в валюте) на 50% к докризисному уровню.
«Тогда ставки были сильно задраны, так же, как и стоимость недвижимости. Возврат к росту ставок зависит от того, насколько быстро появятся оптимистические моменты, которые позволят бизнесу рассчитывать на его развитие. Пока же идет только движение вниз», - прокомментировал Чернышев.
Для того чтобы удержать уровень вакантности в сегменте офисной недвижимости хотя бы на текущем уровне, девелоперы не активизируют ввод уже практически построенных квадратных метров. По оценкам эксперта, отложенный ввод 100-150 тыс кв м площадей способен увеличить уровень вакантности на 1-2 п.п.
«Девелоперы, ответственные за эти проекты, понимают, что вводить – делать себе медвежью услугу. Но и без этого недавно было заявлено, что и бывший «Кемпинский» (объект в центре Минска, строившийся как отель Кемпинский) станет чисто административным объектом, это еще больше увеличит предложение в классе А в центре города. У нас в классе А сформировалась достаточно серьезная конкуренция, здесь наблюдается максимальное количество свободных офисов за последние 10 лет. И если ранее в нем заявлялись и держались ставки на уровне 30 евро за 1 кв м, то сейчас они находятся на уровне 21 евро. А это, среди прочего, давит и на соседние классы», - указывает Чернышев.