В Беларуси до 1 января 2024 г приостановлено право арендодателей определять размер арендной платы, эквивалентной определенной сумме в валюте. Это определено статьей 4 Закона от 18 июля 2022 г № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг», который опубликован на Национальном правовом интернет-портале Беларуси.
Данная норма вступит в силу через два месяца после официального опубликования закона, т.е. 23 сентября 2022 г. Договоры аренды, заключенные до даты вступления в силу закона, подлежат приведению в соответствие с установленными требованиями, указывает в комментарии юридическая фирма REVERA.
В нем говорится, что нормы данного закона затрагивают в том числе договоры аренды недвижимости: если аренда государственной и «окологосударственной» недвижимости привязывалась к белорусскому рубля (базовой арендной величине), то исторически ставки аренды частной недвижимости привязаны к иностранной валюте.
Как считает руководитель инфраструктурных проектов REVERA Александр Антонов, с учетом приведенной в законе терминологии изменения не распространятся на договоры лизинга, однако он рекомендует дождаться официальных разъяснений регулятора.
В REVERA полагают, что если стороны договора аренды недвижимости не договорятся о новых условиях в течение двух месяцев, такую ситуацию можно будет рассматривать как фактическое прекращение арендных отношений. Согласно п.1 ст.625 ГК, размер арендной платы является существенным условием договора аренды и при его отсутствии договор считается незаключенным.
«Если стороны продолжат исполнять договор аренды на старых условиях, есть риск применения ст. 170 ГК. Сделка, совершение которой запрещено законодательством, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Республики Беларусь взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой взыскивается в доход Республики Беларусь все полученное ею и все причитающееся с нее первой стороне (в возмещение полученного)», - говорится в комментарии.
В REVERA полагают, что поскольку изменения в п.2 ст.585 ГК не были введены, в качестве альтернативного элемента, к которому может быть привязан размер арендной платы, может выступать величина выручки арендатора или эквивалент условных денежных единиц.
«Статья 298 ГК допускает привязку не только к курсу иностранной валюты, но и к условным денежным единицам (формально ограничения по условным единицам не введены и сейчас). ГК приводит пример условной единицы - специальные права заимствования (условная расчетная единица, применяемая странами МВФ). Получается, что формально не запрещается использование иных условных единиц, например стоимость валютной корзины для привязки размера арендной платы к стоимости иных товаров (например, золота); для использования условий для определения размера арендной платы в твердой сумме; для привязки права сторон на отказ от исполнения договора к курсу иностранной валюты», - говорится в комментарии.
Однако в нем подчеркивается, что допустимость многих способов должна быть подтверждена правоприменительной практикой, так как в любом случаях есть такие понятия как «притворная сделка» и т.д. В рассматриваемом случае существует тонкая грань между реальным намерением сторон и желанием сторон обойти вводимое ограничение.
Подчеркнем, что ответы выражают мнение юристов REVERA на 22 июля без учета последующих разъяснений государственных органов.